在新加坡买房，到底如何避税？
长期
居住在新加坡的每位外国人都会接触到印花税。无论是租房还是买房，只要签订了合同，都需要缴纳印花税。
如果是1年的租房合同，那么合同印花税就相当于年租金除以250，2年合同就再乘以2，以此类推。假设月租$3000，1年合同的印花税就是$3000 X 12 / 250 = $144，2年合同就是$288。
税务局规定，即使是租房间而不是整个单位，也是需要给租房间的合同缴纳印花税。通常是由租客缴纳租房合同印花税。屋主缴纳物业管理费和房产税。缴纳印花税之后，税务局会发出印花税证书，有了印花税证书，租房合同才具备法律效力。
所有
印花税证书的内容都是黑白的PDF格式，因此容易被伪造。但是每份印花税证书都有一个编号，在税务局的网站输入这个编号就可以验证印花税证书的真伪。伪造印花税证书可能会被判坐牢几个月，所以不值得冒险。
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买家印花税
买家印花税(Buyer Stamp Duty)，缩写BSD。这是在新加坡购买任何类型的房产都需要交的税种。房价的首18万元征收1%，次18万元征收2%，接下来的部分征收3%。只要房价超过$36万，买家印花税的计算公式就是，房价的3%减去$5400。
假设房价是$100万，那么买家印花税就是$100万 X 3% - $5400= $24600。目前的公寓最低价格大概是$50万，所以这个计算公式通用。
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额外买家印花税(ABSD)
额外买家印花税（Additional Buyer Stamp Duty），缩写ABSD，是政府为住宅类房产降温的一记大杀器。2011年12月8日，政府宣布开征ABSD，外国买家需要缴纳10%的ABSD。2013年1月12日，政府宣布进一步上调ABSD。
以下是目前ABSD的详细介绍。
1. 外国人在新加坡买房，无论购买的是第几个房产，统一征收15%的ABSD；
2. 外国人和新加坡公民或永久居民联名买房，如果不是以夫妻关系购买，按照外国人15%的ABSD征税；
3. 永久居民购买第1个房产，征收5%的ABSD，第2个或更多，ABSD都是10%；
4. 公民购买第1个房产免除ABSD，第2个房产是7%的ABSD，第3个房产或更多，ABSD都是10%；
5. 夫妻双方有一方是永久居民，另外一方是外国人，双方联名购买的所有房产，全部按照外国人15%的ABSD征税；
6. 夫妻双方有一方是新加坡公民，另外一方是外国人，双方目前都没有任何房产，双方联名购买的第1个房产，按照公民第1套免交ABSD。除此之外，全部按照外国人15%的ABSD征税；
7. 夫妻双方有一方是新加坡公民，另外一方是新加坡永久居民。第1种情况是双方目前都没有任何房产，双方联名购买的第1个房产，按照公民第1套免交ABSD。第2种情况是公民已经有1个房产，永久居民没有任何房产，双方联名购买的第1个房产，按照公民第2套，征收7%的ABSD。其他情况均按照永久居民第2套，征收10%的ABSD；
8. 夫妻双方都是永久居民，联名购买的任何房产，征收的ABSD和以1位永久居民购买的相同。也就是第1个房产，征收5%的ABSD，第二个或更多，ABSD都是10%；
9. 夫妻双方都是公民，双方目前都没有任何房产，双方联名购买的第1个房产，按照公民第1套免交ABSD。如果其中一方已经拥有1个房产，或者双方都已经拥有1个房产，或者双方已经联名拥有1个房产，需要再联名购买第2个房产，按照公民第2套，征收7%的ABSD。除此之外，全部征收10%的ABSD。
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额外买家印花税退税
如果购买了第2个房产，同时抛售第1个房产。税务局允许符合条件的买家申请退还第2个房产的ABSD。
申请条件是：买家必须是有一方是新加坡公民的夫妻，而且必须在买完第2个房产的6个月之内抛售第1个房产。
夫妻都是永久居民的买家，即使在购买了公寓的6个月之内抛售组屋，也是没有资格申请退税。
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如何合法规避额外买家印花税
1. 如果您是冰岛，挪威，瑞士或列支敦士登这5个国家的公民或永久居民，或 者您是美国公民，那么就恭喜您！您购买新加坡房产缴纳的额外买家印花税（ABSD），和新加坡公民等同待遇。因为上述国家和新加坡签署了自由贸易协定，税务局只能按照新加坡公民的ABSD征税；
2. 税务局规定，只要是根据遗嘱，继承法或回教继承法分配的房产，不需要支付任何税务，包括ABSD。如果房产是以产权赠与的方式转移，被赠与者也是需要按照市价缴纳ABSD；
3. 如果买房的双方都是永久居民或者都是公民，建议以其中的1位永久居民（公民）的名字购买公寓。将来如果购买第2个房产，就以另外1位永久居民（公民）的名字购买，避开更高的ABSD，而且可以申请80%的房贷。（如果联名购买的第1个房产的房贷还未还清，第2个房产只能最多贷款50%）。建议买房之前先申请银行的贷款原则批准，避免支付了定金又面对资金短缺的问题；
4. 如果孩子是公民或永久居民，而且年龄未满21岁，父母亲可以以信托人的形式帮忙孩子买房，按照孩子的公民或永久居民的第1个房产征税。因为孩子没有收入，所以需要支付全额房款，不可以申请银行的房贷。另外律师费超过$4000（普通交易的律师费是$3000之内）；
5. 并非所有的房产都是按市价交易。如果公寓的市价是$100万，屋主愿意半价出售，买家还是要按照$100万缴纳印花税。税务局规定，显著低于市价的房产交易，按照市价征税。
6. 如果买家同意以$100万成交，但是买家要求购房合同列明的交易价格是$80万，就可以按照$80万而非$100万缴税。这样做虽然可以节省一笔印花税，但不是合法行为。如果其中一方因为某种原因反悔，拒绝完成交易，会造成严重的后果。
7. 新加坡破产法规定，如果卖家以显著低于市价的价格售卖公寓，卖家又在交易完成的两年内破产，法庭就会查封破产者出售的公寓，抵偿给破产者的债权人。
8. 年轻人买房的时候经常需要父母的资助，很多人纠结到底是用孩子还是父母的名字购房。如果用孩子的名字购房，那么将来孩子成为永久居民3年之后，申请购买二手组屋，就必须在组屋交易完成的6个月之内脱售在孩子名下的公寓。如果孩子成为公民之后，申请购买二手组屋，就必须在组屋交易完成的6个月之内脱售在孩子名下的公寓。如果申请购买新组屋，就必须在脱售公寓的30个月之后才有资格提出申请。如果用父母的名字购房，优点是孩子将来购买组屋或公寓不受影响，而且新加坡没有遗产税。缺点是需要支付15%的ABSD，另外贷款年限受限制，如果申请80%的房贷，贷款年限是65减去年龄。假设购房的时候是50岁，那么最长只能贷款15年。以我的经验，多数还是以父母的名字购房，免除孩子的后顾之忧。我们中国的父母为了孩子，自己再辛苦都无所谓…
9. 如果第1个房产是Y和Z联名购买，现在他们决定购买第2个房产，为了避税，就要把第1个房产转移到Y或Z的名下，这样Y或Z就可以单独再购买1个房产。这种房产更名最适合公民加公民的家庭组合；
10. 公民加非公民的家庭进行房产更名，还是规避不了ABSD。假设Y是永久居民，Y把房产转移到公民的名下之后，Y再去购买的第1个房产，还是要缴纳5%的ABSD；假设Y是公民，Z是永久居民，Y把房产转移到Z一个人的名下，Z在进行房产更名的过程中，等于自己买下半个公寓，还是需要按照公寓的半价缴纳5%的ABSD。如果现有的房产是以双方的名字申请房贷，那么就需要还清贷款才可以进行房产更名。房产更名相当于一次新的交易，转让方和被转让方都需要聘请律师完成整个程序，花费的时间通常是8-12星期。如果房产更名是在购买房产的3年之内进行，还需要支付卖家印花税；
11. 房产更名不适用于组屋，建屋发展局规定，组屋屋主只有在家庭情况发生特定变化下才能通过产权赠与的方式进行房产更名，例如家庭成员结婚、离婚、去世，或是陷入经济困境，必须通过转名来保留组屋。当局封锁了组屋屋主通过房产更名，免交ABSD的渠道，让第二次购屋者不能再钻原有的政策漏洞；
12. 买家一次性购买多个房产，视作单一合同，按照总价征税。按照总价征税比按照多个合同征税的税额高。假设买家购买3套价格是$100万的公寓，按照单一合同分别计算，每套的买家印花税是$100万 X 3% - $5400 = $24600，3套的买家印花税就是 $24600 X 3 = $73800。如果按照3套的总价$300万计算，买家印花税就是$300万 X 3% - $5400 = $84600。所以如果分别计算就会节省$84600 - $73800 = $10800。税务局以前吃过这个亏，现在已经把这个政策漏洞补上了。
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卖家印花税(Seller Stamp Duty)
缩写是SSD，从买房到卖房的时间如果少于三年，又是在可控或可预期的情况下售卖房产，不管卖家是公民还是外国人，都必须要缴纳SSD。目的就是为了控制炒房行为。
如果夫妻在新加坡买了房，3年之内离婚，因为离婚是个人原因，所以还是要缴纳SSD。
投资有潜在价值的旧公寓必须了解清楚，如果购买的旧公寓在3年之内就被发展商集体收购(En Bloc),也是需要缴纳SSD。因为集体收购是可以被预测的。
当然，集体收购的过程繁琐复杂，可能需要耗费几年时间。如果公寓的房龄少于十年，需要经过90%的业主投票同意，如果公寓的房龄超过10年，那么需要80%的业主投票同意。这些业主所占的分层地契份额（share value）和拥有的单位楼面面积，都必须占到整个项目的80%和90%。最后还需要得到分层地契局的批准，才可以完成集体收购。有些拒售的业主还可能上诉到高等法庭，法律程序拖沓冗长。
以下4种情况下，3年之内售卖住宅类房产不用缴纳SSD
1，政府征用土地
2，整栋组屋被政府收回重建
3，破产者卖房还债
4，继承遗产
顺便介绍一下目前新加坡最火的新公寓Seaside Residence。
这个公寓是著名的15区在15年以来第一次开发的新楼盘！ 70%的公寓单位朝向大海。从公寓步行4分钟到令人心旷神怡的东海岸公园！从公寓步行3分钟到2023年完工的Siglap地铁站，升值潜能大。示范单位首日开放就吸引超过3000人参观，示范单位开放到4月 16日，接受预定的最后期限也是在同一天。
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本人目前在新加坡最大的房地产咨询公司 - ERA担任高级营销董事，曾经在新加坡房地产咨询行业屡获殊荣，注重个人信誉和口碑。坚持以自己买房的心态帮忙客户选房，负责任地协助客户完成置产大事。
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